大家好，我是谢晖。今天跟大家说个楼市未来的真相，很多人不愿意承认，但是不久的未来就是如此，直接上结论：未来很多城市的房子就是一堆石头，租不出去，更别谈卖了，将成为家庭最大的负资产！马云在杭州峰会也说过房价八年后如葱，他曾经预言8年后中国最便宜的东西可能就是房子了，目前离这个节点还差两年的时间。

  现在来看，马云的预言可能真的要实现了，而且还可能提前，因为现在很多城市的房价已经持续下跌了，当然，各地的政策都在持续刺激，但是也只是能止跌而已，就像一个人进入ICU后，如果不抢救就直接死掉，如果抢救了可以变成植物人，现在各地的楼市状态有点这种感觉了，当然很多人跟我说一线城市永远涨、新一线间断涨，咱先不否认这些优质城市，但是难道中国只有这区区二十座城市吗，其他的城市就不管不问了？

  做了个数据统计，不计港澳台地区，我国共有4个直辖市、15个副省级市、278个普通地级市、388个县级市，共计685个城市。685座城市，房地产能救活不变成植物人的城市预计只有不到20座，剩下665座城市怎么办？

  20座城市只占全国城市的2%，意味着剩下98%的城市房子将成为大葱，甚至连葱不如，因为葱还可以煮饭，也不会让你资产缩水。但是成为负资产后的房子能够说是块烫手山芋了，举个例子，给你一家负债100万的公司你愿意接手吗，相信99%人都不愿意，把公司换成而现在很多城市的房子就能够理解了。

  其实日本一本书中也说过，日本的很多房子慢慢的变成了负资产了，并且还有个专业名称，叫负动产时代，之前大家听不动产、动产比较多，负动产就是不给你创造价值还变成拖油瓶的不动产。换到国内很多人难以理解，要知道多少人都在拼尽一辈子甚至三辈子的努力去买一套房啊，而日本人却在想尽一切办法把自己手上的房子白送出去甚至倒贴出去，日本人是脑子瓦特了吗，当然并非是，具体什么原因，给大家讲讲，最后会再说说我们自己楼市的情况。

  日本的土地制度跟我们有差异，在日本是土地私有制度，一大半的土地都是归私人所有，人家从19世纪70年代就开始建立了不动产登记制度，并且私人的土地也可以由继承人合法继承，很多人梦想一铺养三代，这个制度可以让你一铺养N代，代代都有铺。但是呢，日本的房子可以继承，继承人要承担另外的费用，就是固定资产税和遗产税，持有这座房子，还有每年的都市计划税，出租后拿到的钱也要交税，很多农村的房子无人继承就不用说了，还有位于日本市中心的房子依然无人继承，就是因为持有成本过高，一算下来，不仅不赚钱，还得自己搭进去钱。

  所以，在日本有过这样令人匪夷所思的卖房景象，有一位老人家，曾经花了1000万日元买了一套别墅，最后只卖了10万日元，直接缩水近100倍，这还不算，他还给了中介公司20万日元的中介费，自己买套房，一分钱没得，还搭进去10万日元，不过，即便这样，这位老人还是很开心，因为他就不用将别墅继承给自己的女儿，这样做才能够省掉大量的继承费，也不需要过多的担心后面缴纳的各项税费了，而这位老人家还算是幸运者，因为有人接盘了他的温泉别墅，更多的是大量的房子挂出去无人问津，整年看房的人数都是鸭蛋。

  而日本的中介也开始谋划另外一项生意，让业主把房子直接过户给他们公司名下，另外支付100多万日元，也就是说，让业主自己搭钱自己卖房，但是还是很多人会选择卖给这些中介，因害怕承担每年的高额税费。

  出现这些令人惊讶的现象背后是啥原因呢，主要有三个，日本老龄化很严重、日本房产金融泡沫破灭、持有成本高企，无人接盘，提前透支购买力，买入后无法创造附加价值直接引发了日本的很多房子成为负资产。

  其实这几点，中国很多城市也开始有这种迹象了，人口方面，我们的祖国从去年开始人口出现净减少，数量达到85万人，以后减少的人数只会慢慢的多；房产金融方面，普通老百姓买房都是搭上了三十年的杠杆，现在还在不断延迟老人贷款的最高年限，这样会导致最终的泡沫一旦破灭，将是整个家庭没办法承受之重的；持有成本方面，现在中国的房子持有成本还相对低，只有物业费这个大头，一年顶多几千块，而继承方面，一般家庭也不会选择赠与房产，都是通过买卖的形式省掉20%“遗产税”的钱，中国人太聪明了，假离婚都可以搞出来，更别说遗产税的对策了。

  如果以后出房子的持有税，多数人的第一想法就是转嫁到买家或者租客头上。但是这是建立在买家或者租客愿意承担的情况下，有人愿意承担的房子，就还能成为好的不动产，但是如果没人愿意承担了，那时候，只有业主自己承担，这就开始从不动产向负动产转变了，很多人还没意识到这点，真到了这个地步的话，那时候就是一窝蜂的抛售了，为什么现在很多城市开始止跌了，就是这一个原因，地方政府要让大家相信自身的房子还值钱，因为你不卖永远都是值你心里的那个价位，就像钻石恒久远，一颗永流传这种忽悠人的话，你把钻石卖一下看看，2万买的，2000人家收就阿弥陀佛了。

  现在很多城市的房子就是这一个样子，从有价无市变成无价无市了，剩下的就只有自己不卖就不算亏的那个“市价”了，醒醒吧，你的房子就是一堆石头，白送给人，人家还觉得贷款占了名额呢，一旦中国增量房市场开始到顶后，存量房时代，持有成本这项必然会学习国外，那时候，才是围起来收税的时候，你想卖房赚钱？对不起，得自己倒贴钱才卖的出去，也可能几辈子砸手里了，一铺养三代变成一房坑N代！

  那时候，房价如葱吗，可能连葱都不如，至少葱还可以值正向的1块八一斤，房子则是负资产了！